Σημαντικές ανακατατάξεις στη δυνατότητα δόμησης φέρνει το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.04.2025), προκαλώντας ανησυχία σε ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων εντός οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Το νέο θεσμικό πλαίσιο αφορά σχεδόν 10.000 οικισμούς πανελλαδικά και εισάγει νέους κανόνες οριοθέτησης και οικοδομησιμότητας.
Η αλλαγή επιβλήθηκε έπειτα από απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο έκρινε ως μη επαρκώς τεκμηριωμένες τις παλαιότερες οριοθετήσεις που είχαν γίνει με αποφάσεις νομαρχών. Το αποτέλεσμα; Ιδιοκτησίες κάτω των 2 στρεμμάτων, ιδίως εκείνες χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν εκτός σχεδίου και να χάσουν το δικαίωμα δόμησης.
Ποιους αφορά το νέο διάταγμα
Το νέο καθεστώς πλήττει κυρίως οικόπεδα μικρότερης έκτασης, που εντάχθηκαν μεταγενέστερα του 1983 σε οικισμούς χωρίς σαφή τεκμηρίωση. Η εφαρμογή του Π.Δ. αναμένεται να ανατρέψει σχεδιασμούς ανέγερσης σε πλήθος περιοχών, φέρνοντας στο προσκήνιο ζήτημα νομιμότητας για εκατοντάδες ακίνητα.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες για να προστατεύσουν την περιουσία τους
Οι ιδιοκτήτες οφείλουν να κινηθούν άμεσα και οργανωμένα. Αναλυτικά:
-
Έλεγχος ζώνης: Να εξακριβώσουν σε ποια κατηγορία εντάσσεται το ακίνητο τους σύμφωνα με το νέο πλαίσιο:
-
Ζώνη Α: Πυρήνες πριν το 1923
-
Ζώνη Β: Συνεκτικά τμήματα από 1923 έως 1983
-
Ζώνη Β1: Διάσπαρτες περιοχές της ίδιας περιόδου
-
Εκτός ορίων: Περιοχές μετά το 1983 χωρίς πλήρη τεκμηρίωση
-
-
Ανάλυση αρτιότητας: Αν το ακίνητο εμπίπτει σε Ζώνη Β ή Β1 και πληροί τα νέα όρια (από 300 έως 2.000 τ.μ. και έχει πρόσωπο σε δρόμο), ενδέχεται να παραμένει οικοδομήσιμο.
-
Επαλήθευση τίτλων και τοπογραφικών: Απαραίτητη η συνεργασία με μηχανικό για επανέλεγχο τίτλων, χαρτογράφησης και προσβασιμότητας.
-
Νομική υποστήριξη: Κρίσιμη η συμβουλή νομικού ή μηχανικού σε περιπτώσεις ορίων ή ερμηνειών απόφασης.
-
Υποβολή αιτήσεων εξαίρεσης: Αν συντρέχουν προϋποθέσεις, είναι δυνατή η υποβολή φακέλου στον Δήμο ή στο ΥΠΕΝ για διατήρηση της δυνατότητας δόμησης.
-
Διεκδίκηση μέσω συλλογικών δράσεων: Οι ιδιοκτήτες μπορούν να προωθήσουν Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ) ή τη δημιουργία Περί-Οικιστικής Ζώνης (ΠΟΖ) για να διασφαλίσουν ειδικά καθεστώτα δόμησης.
-
Ετοιμότητα για προσφυγές: Σε περίπτωση δημιουργίας μηχανισμού ενστάσεων, να είναι προετοιμασμένοι για διεκδικήσεις.
Η θέση του Υπουργείου Περιβάλλοντος
Ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Παπασταύρου, σχολιάζοντας την εφαρμογή του διατάγματος, τόνισε ότι πρόκειται για λύση που λύνει χρόνιες εκκρεμότητες και αποκαθιστά τη νομική ασφάλεια των ιδιοκτητών.
Όπως δήλωσε σε τηλεοπτική του παρουσία, «το νέο Προεδρικό Διάταγμα ορίζει με επιστημονικό τρόπο τα όρια των οικισμών, βάζοντας τέλος σε δεκαετίες αυθαιρεσίας». Παράλληλα, σημείωσε ότι περιοχές όπως το Ρέθυμνο και το Πήλιο, όπου υπήρχε πολεοδομική στασιμότητα από το 2017 και το 2019 αντίστοιχα, θα αποκτήσουν σαφές θεσμικό πλαίσιο.
Ο υπουργός υπεραμύνθηκε του σχεδίου, απαντώντας σε δηλώσεις του Προέδρου του ΠΑΣΟΚ-ΚΙΝΑΛ κ. Νίκου Ανδρουλάκη, ο οποίος έκανε λόγο για «απαξίωση των ιδιοκτησιών». Ο κ. Παπασταύρου χαρακτήρισε τις δηλώσεις αυτές ατεκμηρίωτες και υπογράμμισε πως «ο διάλογος πρέπει να βασίζεται σε δεδομένα και πραγματικές γεωγραφικές συνθήκες».
Σημασία για την επαρχία
Ο Υπουργός επεσήμανε και έναν ευρύτερο στόχο του νέου Π.Δ.: την ενίσχυση της εγκατάστασης στην περιφέρεια, καθώς πλέον οι αγοραπωλησίες οικοπέδων σε μικρούς οικισμούς μπορούν να γίνονται με σαφή νομική βάση, χωρίς φόβο μελλοντικών αμφισβητήσεων.
